Theo Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS, điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định như sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có văn bản thông báo cho cơ quan nhà nước cấp tỉnh về việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua”.
Tuy nhiên, trên thực tế không ít doanh nghiệp bất chấp quy định pháp luật để huy động vốn trái phép. Cuối tháng 11-2019, nhận được thông tin bạn đọc phản ảnh về việc dự án tổ hợp khách sạn nghỉ dưỡng Wyndham Thanh Thủy có địa chỉ tại xã Bảo Yên, huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ do Công ty Cổ phần Dịch vụ du lịch Onsen Fuji làm chủ đầu tư đang được rao bán trái phép, chúng tôi đã có buổi làm việc với bà Trần Thị Hoài, phụ trách truyền thông của Công ty Cổ phần Dịch vụ du lịch Onsen Fuji. Tại buổi làm việc, bà Hoài thừa nhận, công ty đang trong quá trình hoàn thiện giấy phép xây dựng dự án nhưng lại đổ lỗi việc huy động vốn là do các đối tác của công ty thực hiện. Tuy nhiên, bà Hoài cũng không đưa ra một khuyến cáo nào tới những khách hàng đang có ý định mua nhà tại dự án.
Tại huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình, sau khi phát hiện hàng loạt dự án đang có dấu hiệu huy động vốn trái phép trên địa bàn huyện, UBND huyện Kỳ Sơn đã ra Thông báo số 316/TB-UBND ngày 20-9-2019 để cảnh báo người dân không tham gia góp vốn mua nhà tại các dự án BĐS, như: Dự án khu biệt thự nhà vườn, trồng rừng kết hợp sinh thái do Công ty Cổ phần Chí Thành làm chủ đầu tư, dự án Kai Village Resort… với lý do các dự án này triển khai, rao bán khi chưa đầy đủ các yếu tố pháp lý.
Ảnh minh họa
Trên thực tế, việc các chủ đầu tư dự án BĐS chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng, thậm chí là chưa được triển khai nhưng đã quảng cáo rầm rộ và rao bán trên thị trường đang diễn ra rất phổ biến. Nguyên nhân có thể do thiếu năng lực tài chính nên chủ đầu tư buộc phải lách luật mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn. Chiêu trò mà các chủ đầu tư thực hiện để huy động vốn trái phép là đưa ra những lời quảng cáo “có cánh”, hứa hẹn những khoản lợi nhuận khổng lồ khi tham gia mua nhà, góp vốn rồi quảng cáo rầm rộ, công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nhiều khách hàng vì hám lợi và thiếu hiểu biết đã đầu tư số tiền lớn tham gia dự án để rồi nhận lấy rủi ro về mình. Những vụ việc này, khi người dân tố giác, các cơ quan báo chí phản ánh, nhưng cơ quan chức năng thường chỉ xử phạt ở mức rất thấp, thậm chí chỉ là văn bản nhắc nhở.
Theo luật sư Lê Văn Lên, Giám đốc Hãng luật Capital, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh: Về chế tài xử phạt hành vi huy động vốn trái phép tại các dự án BĐS, theo Điểm a, Khoản 3, Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, với hành vi vi phạm trên, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng. Theo đó, cần phải có những chế tài nghiêm minh hơn nữa dành cho chủ đầu tư vi phạm. Bởi, mức phạt hiện tại là quá thấp so với số tiền mà chủ đầu tư huy động được từ việc rao bán căn hộ. Có tình trạng doanh nghiệp sẵn sàng “nhờn luật” nhằm đạt được mục đích, đẩy mọi rủi ro cho khách hàng gánh chịu.
TS, chuyên gia kinh tế Nguyễn Chí Hiếu đưa ra lời khuyên: “Các nhà đầu tư khi tham gia góp vốn tại dự án BĐS cần tuân thủ những nguyên tắc nhất định. Thứ nhất, tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư và yếu tố pháp lý của dự án. Thứ hai, tìm hiểu về thông tin quy hoạch, kiểm tra chéo thông tin dự án. Thứ ba, theo dõi biến động chính sách quản lý nhà nước… Tất cả thông tin đó nhà đầu tư có thể tham khảo qua các chuyên gia về BĐS, cơ quan chức năng tại địa phương. Cùng với đó, các cơ quan truyền thông, báo chí phải là những đơn vị tiên phong trong việc vạch trần các công ty lừa đảo, những "dự án ma" đang tồn tại để người dân cùng nắm rõ, tránh xa những đơn vị đó".
Có thể thấy, tình trạng “bán lúa non”, huy động vốn trái phép tại các dự án BĐS đã không còn là chuyện mới. Bên cạnh sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng thì khách hàng cần rất tỉnh táo khi tham gia mua nhà tại các dự án BĐS để tránh rơi vào tình trạng "tiền mất, tật mang".
