Thị trường bất động sản tại Việt Nam đã từng hình thành bong bóng trong thời kỳ 2007 - 2011. Đó là hiện tượng giá nhà đất tăng quá cao so với giá trị thực. Đến một thời điểm nhất định, tính thanh khoản không còn, dẫn tới tình trạng bất động sản sẽ chững lại và bắt đầu giảm giá mạnh.
Việc giá nhà đất tăng mạnh thời gian qua, bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh đã khiến phát sinh một số lo ngại về bong bóng bất động sản tương tự như cách đây 10 năm. Mặc dù vậy, các chuyên gia đều có chung quan điểm khó có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản thời điểm này.
Trong báo cáo về triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2021, Công ty Chứng khoán VNDirect khẳng định vấn đề của năm 2019- 2020 hoàn toàn khác với năm 2009-2010. Một thập kỷ trước, hàng hóa quá nhiều trong khi lượng người mua hạn chế, từ đó đã dẫn đến lượng hàng tồn kho cao với giá trị lên tới 200 nghìn tỉ đồng, cùng với giá bán nhà đất cao hơn nhiều so với giá trị thực và một lượng lớn dự án "ma" – tất cả các yếu tố này đã cấu thành nên sự sụp đổ của thị trường.
Ở thời điểm hiện tại, VNDirect nhận định vấn đề nằm ở việc thiếu thay vì thừa nguồn cung. Cùng với đó, nhu cầu mua bất động sản của người dân vẫn đang rất cao cùng với dòng tiền dồi dào đổ vào thị trường. Vì vậy, VNDirect khẳng định không nhận thấy rủi ro bong bóng bất động sản trong ngắn hạn.
Đồng ý với quan điểm của VNDirect, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản BHS cũng cho rằng, 10 năm trước, thị trường bất động sản chưa thật sự minh bạch. Các nhà đầu tư phần lớn là đầu cơ và dùng vốn vay. Nhưng trong giai đoạn hiện nay, các nhà đầu tư hầu hết có thực lực và có kiến thức rất tốt. Bên cạnh đó, kinh tế vĩ mô đang ổn định, lãi suất cho vay được kiểm soát tốt nên thị trường bất động sản khó xảy ra bong bóng.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: "Thị trường bất động sản năm 2011-2013 đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin. Lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy… vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin. Còn đến giờ chúng ta đã có một số báo cáo thị trường để nhà đầu tư, doanh nghiệp nhìn thấy và định hướng an toàn".
Theo đánh giá của các chuyên gia, dù giá nhà đã tăng mạnh thời gian qua nhưng chưa lập đỉnh, dư địa tăng giá còn lớn. Cùng với đó, sự thiếu hụt nguồn cung trên thị trường cộng với niềm tin của nhà đầu tư là hai yếu tố sẽ còn thúc đẩy giá bất động sản tăng mạnh trong thời gian tới. Chính vì vậy, bất động sản vẫn là kênh hấp dẫn nguồn tiền đầu tư.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam khẳng định giá bất động sản sẽ còn tăng mạnh trong thời gian tới khi thực tế tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam ở mức rất thấp chỉ 35% so với con số 60% tại Trung Quốc và 81% tại Hàn Quốc. Trong khi đó, giá nhà tại một số đô thị lớn ở Việt Nam như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang ở mức 2.000 USD/m2, rất thấp so với các nước trong khu vực như Úc, Hong Kong, Singapore...
"Xét trên tầm khu vực, giá nhà Việt Nam vẫn được xem là thấp so với mức 8.000 - 29.000 USD/m2 của Singapore, Hong Kong, Thượng Hải. Việt Nam lại ngày càng thu hút đầu tư và là thị trường được nhiều nhà đầu tư quốc tế hướng đến nên biên độ tăng giá bất động sản có thể sẽ rất mạnh trong các năm tới", Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay.
Theo vị này, nhà đầu tư có thể xuống tiền mua bất động sản ngay trong giai đoạn này để đón làn sóng hồi phục năm 2022, nhưng cần đầu tư dài hạn và cẩn trọng với đòn bẩy tài chính; theo dõi kỹ biến động của từng loại hình để đưa ra lựa chọn đầu tư phù hợp. "Rất có thể trong năm 2021, xu hướng thị trường sẽ trái ngược với năm 2020, nhà đầu tư Hà Nội sẽ hướng đến loại hình căn hộ và TP. Hồ Chí Minh lại tập trung vào sản phẩm nhà liền thổ và đất nền", ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.
Ở góc độ khác, PGS.TS. Phạm Đình Long (Đại học Mở TP. Hồ Chí Minh) lý giải một trong những nguyên nhân khác khiến giá bất động sản sẽ khó giảm trong nhiều năm tới là do nhu cầu bất động sản luôn tăng còn diện tích đất lại không tăng. Theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc, dân số hiện tại của Việt Nam là 97,6 triệu người. Đến đầu năm 2021, dân số của Việt Nam dự kiến sẽ đạt 97,8 triệu người. Tác nhân giúp duy trì giá đất chính hiện nay là mật độ dân cư. Nên ở những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, giá bất động sản sẽ chỉ tăng chứ không giảm.
"Do nhu cầu tăng lên trong khi nguồn cung hạn chế đã khiến tài sản này ngày càng khan hiếm. Thông thường, cái gì khan hiếm thì giá cao, lập đỉnh và rất khó quay trở về vùng đáy trước đó. Nếu điều kiện kinh tế và chính trị ổn định trong trung và dài hạn, giá bất động sản khó có chuyện đi xuống", vị chuyên gia nhìn nhận.
Chia sẻ tại Hội thảo mới đây, GS.TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cũng cho rằng, nguồn cung bị giảm trong năm 2020, thì 3 năm sau hàng hóa BĐS sẽ rơi vào khan hiếm sẽ khiến giá nhà tăng rất cao trong 3 năm tới.
"Thực tế, trong thời gian diễn ra dịch bệnh Covid-19, các ngành BĐS đều bị tác động khiến giá nhà tăng cao, theo ông Võ, có nơi tăng giá đến 30%. Bên cạnh đó, việc giá nhà tăng cao cũng do việc phê duyệt dự án gần như bị "đóng băng". Năm 2019 - 2020, phê duyệt dự án chỉ bằng 10% các năm trước. Nguồn cung bị giảm trong năm 2020 thì 3 năm sau, hàng hóa BĐS sẽ rơi vào khan hiếm, cộng thêm việc đầu cơ sẽ khiến giá nhà tăng rất cao trong 3 năm tới", ông Võ cho biết.
Lan Nhi
