Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định : “Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi"
Do đó, với quy định cụ thể trên có thể thấy rằng, hoạt động kinh doanh bất động sản được phân thành 2 loại - kinh doanh BĐS là bao gồm: Kinh doanh về hàng hóa BĐS và Kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Chủ thể kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Điều 10 Luật kinh doanh BĐS 2014 và Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP chủ thể kinh doanh bất động sản là:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp.
Do đó, chủ thể kinh doanh bất động sản dựa vào tư cách pháp lý là :Tổ chức; Hợp tác xã; Hộ gia đình; Cá nhân.
Ý nghĩa của việc nhận diện rủi ro
- Tránh được các rủi ro, những ảnh hưởng xấu đến quá trình tham gia giao dịch kinh doanh BĐS.
- Tăng khả năng thành công, lợi nhuận cho cá nhân khi tham gia giao dịch kinh doanh BĐS.
- Hạn chế vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS.
Hiện nay, việc thực thi chấp hành pháp luật KDBĐS còn chưa nghiêm, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực này còn phổ biến, trong khi chế tài xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS chưa đủ sức răn đe đối với các chủ thể vi phạm. Hệ thống pháp luật KDBĐS còn nhiều kẽ hở để các chủ đầu tư và các bên tham gia thị trường BĐS lách luật thực hiện các hành vi trục lợi. Vì vậy, việc vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng cũng như nghĩa vụ mà pháp luật quy định đối với các chủ thể kinh doanh BĐS còn diễn ra rất nhiều và phổ biến.Nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng là những nghĩa vụ đã được ghi nhận trong các điều khoản của hợp đồng hoặc được pháp luật điều chỉnh hợp đồng đó quy định.
Do đó, vi phạm nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản là việc các chủ thể kinh doanh có hành vi làm không đúng hoặc không làm vi phạm quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng, cũng như quy định pháp luật điều chỉnh.
Nhận diện các vi phạm nghĩa vụ phổ biến của các chủ thể KDBĐ
1. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.
Để nhận diện các hành vi vi phạm của các chủ thể kinh doanh Luật Kinh doanh bất động sản chúng ta cần xem xét dựa theo những tiêu chí mà pháp luật đề ra. Căn cứ theo luật KDBĐS 2014 đã có những qui định nhằm đảm bảo sự trung thực, công khai, minh bạch trong kinh doanh cho các cá nhân, tổ chức kinh doanh.
Căn cứ vào Khoản 3, Điều 4 và Điều 6 luật KDBĐS 2014, nhận diện hành vi vi phạm nghĩa vụ về công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản thông qua các hành vi cụ thể:
Thứ nhất, không tiến hành công khai thông tin về BĐS dưới các hình thức:
Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS;
Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
Thứ hai, Nội dung thông tin về bất động sản không công khai bao gồm:
a) Loại đất bất động sản;
b) Vị trí bất động sản;
c) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Việc Chủ đầu tư chưa công khai thông tin bất động sản, sản phẩm bàn giao khi chưa đủ điều kiện và cũng không thông báo đến Sở Xây dựng đã dẫn đến Một số vụ tranh chấp căn hộ, điển hình trong thời gian gần đây xảy ra như một căn hộ được bán cho nhiều người tại chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức), chậm cấp sổ hồng, tranh chấp phần sở hữu chung, riêng tại chung cư Ruby Land, chung cư 584 (quận Tân Phú) và mới đây nhất là chủ đầu tư thế chấp dự án tại chung cư The Harmona (quận Tân Bình) đẩy nguy cơ người mua mất trắng hay như chung cư Bảy Hiền Tower (quận Tân Bình) chưa hoàn thiện nhưng đã bàn giao cho người vào, ở tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn.
Theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP thì đối với những hành vi vi phạm này sẽ bị áp dụng chế tài như sau xử phạt tiền thấp nhất là 30.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng tùy từng hành vi quy định tại các Điều 57,58, 59 của Nghị định.
2. Bàn giao bất động sản không đúng thời hạn cho khách hàng
Một trong những sai phạm phổ biến khiến nhiều khách hàng và người dân dần mất niềm tin vào TTBĐS đó chính là việc các CĐT không thực hiện theo đúng cam kết trong việc bàn giao tài sản cho khách hàng.
- Nhiều CĐT biện hộ rằng xảy ra việc chậm trễ này là vì xảy ra những tình huống bất khả kháng. Nhưng trên thực tế, một số dự án trong quá trình lập quy hoạch còn hạn chế, dẫn đến việc thay đổi quy hoạch, thay đổi thiết kế cũng đã làm dài thêm thời gian thực hiện của dự án; hay một số dự án, không công khai quy hoạch cụ thể, làm sai với thiết kế được duyệt; nhiều dự án chủ đầu tư cố ý đầu cơ đất, hoặc sau khi được phê duyệt dự án sẽ bán ngay “lúa non” cho các doanh nghiệp BĐS khác.\
- CĐT bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
- Giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Căn cứ vào quy định trên thì việc bàn giao bất động sản đúng hạn theo cam kết trong hợp đồng cho khách hàng là một nghĩa vụ bắt buộc đối với các chủ đầu tư. Song, rất nhiều CĐT dù biết được quy định là như vậy nhưng vì lý do này hay lý do khác vẫn không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, tự ý thay đổi thời hạn bàn giao, hứa hẹn cam kết với khách hàng hết lần này tới lần khác khiến cho không ít người rơi vào tình trạng dở khóc dở cười. Có thể thấy, việc CĐT không bàn giao nhà đúng thời hạn hợp đồng nếu chiếu theo quy định của BLDS năm 2015 thì đó chình là hành động vi phạm trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ. CĐT phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho khách hàng do dự án chậm bàn giao. Thực tế nhiều khách hàng phải chịu các khoản phát sinh như tiền đi thuê nhà, tiền lãi suất vay ngân hàng…
Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt đối với hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động KDBĐS. Theo đó, Nghị định quy định phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều 57 của nghị định này . Một số trường hợp, chủ đầu tư chậm tiến độ so với hợp đồng mua bán với khách hàng sẽ phải chịu lãi phạt trên số tiền khách hàng đã đóng. Nhưng hiện đa số chủ đầu tư tìm đủ lý do không chịu trả lãi phần phạt này khiến người mua nhà thiệt đủ đường.
3. Không đảm bảo được chất lượng của bất động sản cho khách hàng theo như đúng thỏa thuận ở trong hợp đồng
Đây là một trong những vấn đề nhức nhối, một mối bận tâm lớn của khách hàng khi muốn mua BĐS trong các dự án. Bởi việc thi công và chất lượng của công trình do CĐT là người nắm quyền và thực hiện bởi vậy khách hàng không thể biết được công trình mà chủ đầu tư thực hiện có đúng như đã cam kết. Việc chủ đầu tư cắt xén các nguyên vật liệu, chất lượng công trình kém sai phạm về thiết kế, về kiến trúc, quy hoạch hay an toàn phòng cháy chữa cháy…đã và đang trở thành một mối lo sợ đối với những người đã đầu tư, mua bán bất động sản trong các dự án bất động sản mà nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết về chất lượng công trình theo thỏa thuận cũng như theo quy định của pháp luật.
Thực tế, thì điều này diễn ra khá nhiều và phổ biến, gây bức xúc trong dư luận, đặc biệt là đối với các dự án nhà chung cư cao tầng.
Có thể kể đến như trong một khu chung cư ở Thành phố Hồ Chí Minh, khi ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư, đa phần khách hàng đều có thỏa thuận về đảm bảo chất lượng của căn nhà chung cư trong hợp đồng mua bán, tuy nhiên chủ đầu tư mới bàn giao cho khách hàng được 6 tháng nhưng chung cư có dấu hiệu xuống cấp như : nhiều vết nứt tầng hầm, ram dốc bị hẫng, nứt lan đến cửa thang máy, tường xây không đủ xi măng, khoan là vỡ tường, toilet bị mùi... Các hộ dân đã làm đơn khiếu nại lên Chủ đầu tư nhưng không được người có thẩm quyền giải quyết. Như vậy trong ví dụ này, chủ đầu tư đã có hành vi vi phạm hợp đồng về chất lượng nhà chung cư, đồng thời cũng vi phạm nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng là “Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng” . Dựa trên những sai phạm đó, bên mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng với cam kết trong hợp đồng hoặc làm đơn khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết.
Đối với những dự án nếu có sai phạm của chủ đầu tư (như: rao bán dự án khi chưa có giấy phép; chất lượng công trình không được đảm bảo; …) thì quyền lợi của người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Ví dụ như: việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có thể bị chậm do các cơ quan chức năng phải xử lý các sai phạm của chủ đầu tư theo những quy định pháp luật hay cư dân cũng chưa được hưởng những giá trị dịch vụ xứng đáng với số tiền họ bỏ ra và hàng loạt rủi ro có thể xảy ra. Do đó, cần có những có những giải pháp mang tính khả thi để bảo vệ được quyền lợi cho người dân khi tham gia vào giao dịch với các chủ thể KDBĐS
4. Nhà đầu tư huy động vốn trái phép từ khách hàng
Nhà đầu tư huy động vốn trái phép từ khách hàng có thể kể đến những hành vi được nhà đầu tư sử dụng như:
- Thông qua hợp đồng trá hình: Hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, hay hợp đồng ký quỹ với khách hàng…Những hợp đồng này nhà đầu tư ký với khách hàng chỉ là một dạng để huy động vốn trái phép của nhà đầu tư.
- Bán BĐS khi chưa đủ điều kiện ký hợp đồng….Hay còn gọi là bán nhà trên giấy cho khách hàng. Điều này mang tính rủi ro rất cao cho khách hàng. Nếu người dân không tìm hiểu kỹ, không có gì để đảm bảo. Ngay cả những nhà đầu tư uy tín trong lĩnh vực này vẫn luôn tiềm ẩn rủi ro. Tuy nhiên, nhiều khách hàng vẫn thực hiện ký hợp đồng mua bán khi chưa có các giấy tờ hợp lệ.
Điều này, dẫn đến chủ thể kinh doanh thường sử dụng vốn có được từ khách hàng không đúng mục đích, không sử dụng vào hooạt động xây dựng công trình BĐS mà sử dụng cho các mục đích khác, dẫn đến khách hàng tự hây rủi ro cho mình.
Theo quy định tại 5 Điều 8 Luật KDBĐS và Khoản 4 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 có thể được coi là quy định mà pháp luật nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vốn trái phép từ khách hàng “Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật”, tuy nhiên hiện nay, vấn đề huy động vốn trái phép từ khách hàng của chủ đầu tư lại diễn ra phổ biến và tinh vi hơn.
Các giải pháp
Trong mối tương quan giữa hooạt động kinh doanh BĐS giữa CĐT và khách hàng là cá nhân, những người dân khi đi mua thì luôn bất cân xứng về quyền. Khách hàng là những người dân luôn là bên yếu thế, dễ bị chèn ép bởi các CĐT sở hữu các BĐS. Do đó, đứng trên góc độ là một khách hàng với tư cách là người dân khi tham gia thị trường KDBĐS, cần có các giải pháp sau:
- Thứ nhất, ký hợp đồng với các nhà đầu tư uy tín, đây là giải pháp hữu hiệu nhất với người dân khi tham gia vào thị trường KDBĐS.
Nhà đầu tư uy tín trong lĩnh vực KDBĐS là những công ty đã có thương hiệu được ghi nhận, được mọi người biết đến nhiều thông qua các hooạt động kinh doanh cũng như các sản phẩm mà họ xây dựng trên thị trường BĐS. Sự uy tín đó thể hiện thông qua tiềm lực tài chính, thể hiện thông qua sự hiện diện của công ty đó trên thị trường BĐS, thể hiện thông qua chất lượng các dự án BĐS mà họ xây dựng…
Khi tiến hành tham gia các giao dịch về BĐS với các nhà đầu tư uy tín này, giúp cho khách hàng, đặc biệt là người dân cảm thấy yên tâm hơn, tự tin hơn cho tiền của mình khi tham gia, quyết định đầu tư vào thị trường BĐS hay nói đơn giản là khi đầu tư để mua nhà để ở. Thông thưường với những nhà đầu tư, công ty có uy tín trong lĩnh vực này để phát triển được và giữ được vị thế của họ trên thị trường KDBĐS là điều tất yếu, do đó với họ sự tin tưởng từ khách hàng sẽ luôn được quan tâm, những hành vi vi phạm sẽ ít khi được chen chân vào việc thực hiện hợp đồng giữa các bên. Vì vậy, những rủi ro khi tham gia thị trường BĐS, trở thành khách hàng, đối tác của những nhà đầu tư uy tín là thấp. Điều này giúp cho người dân tránh được cho mình những rủi ro trực tiếp thay vì ký kết hợp đồng với những nhà đầu tư chưa thực sự có uy tín trên thị trường.
Những nhà đầu tư, công ty có uy tín trên thị trường có thể kể đến và những người dân khi tham gia có thể tìm đến như : Vingroup; Công ty CP Đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) và gần đây là Tập đoàn FLC.
- Thứ hai¸ xem xét kỹ nhà đầu tư. Đây là hoạt động mà khách hàng là người dân có thể kiểm tra được về nhà đầu tư đang sở hữu dự án mà mình muốn đầu tư, tham gia để trở thành đối tác hay khách hàng. Xem xét nhà đầu tư, tức là xem xét về:
+ Tên, địa chỉ của nhà đầu tư thông qua cổng thông tin điện tử về tra cứu doanh nghiệp hoặc các phương tiện khác.
+ Uy tín của nhà đầu tư: Như đã phân tích ở trên, nhà đầu tư có uy tín giúp cho khách hàng là người dân tự tin và yên tâm hơn khi tham gia vào TTBĐS.
+ Tiêm lực tài chính của nhà đầu tư: năng lực tài chính thể hiện một phần sức mạnh và năng lực thực hiện dự án của nhà đầu tư đối với dự án đó. Năng lực tài chính mạnh thì việc thi công dự án, việc thực hiện các hoạt động kinh doanh được diễn ra ổn định, trơn tru, trường hợp gặp trục trặc thì nhà đầu tư vẫn có đủ tài chính để xử lý. Ngược lại, năng lực tài chính còn thấp, hạn hẹp thì trong trường hợp có sự kiện ảnh hưởng xấu đến hooạt động của nhà đầu tư, của doanh nghiệp thì rủi ro cho người dân là rất cao; dự án của chủ đầu tư đó được ngân hàng nào bảo lãnh. Ngân hàng có uy tín, tiềm lực tài chính mạnh bảo lãnh cũng là một phương diện giúp người dân yên tâm hơn khi tham gia vào thị trường BĐS.
Các chất lượng sản phẩm, công trình xây dựng trước đó mà nhà đầu tư đã thực hiện, điều này thể hiện lên được rằng năng lực cũng như khả năng của nhà đầu tư họ định tham gia là ra sao ? tốt hay không tốt từ đó mà có quyết định cân nhắc nên tham gia với nhà đầu tư hay không ?
Ngoài ra, cẩn thận hơn người dân có thể xem xét kỹ hoạt động của nhà đầu tư về tiến độ thực hiện dự án, gặp khó khăn hay tiến hành thuận lợi.
- Thứ ba, ký hợp đồng đúng thời điểm.
Đúng thời điểm ở đây được hiểu là khi tiến hành ký hợp đồng thì BĐS được hướng tới phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được đưa vào kinh doanh chẳng hạn như đầy đủ các giấy tờ, được ngân hàng bảo lãnh..
Chẳng hạn đối với dự án về kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai thì khi dự án có đầy đủ các giấy tờ về: quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và CĐT có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.Ngoài ra ngân hàng bảo lãnh nào bảo lãnh cho dự án của nhà đầu tư đó cũng sẽ được công khai thông tin bởi nhà đầu tư và người dân, khách hàng có thể tìm hiểu được những thông tin này
Do đó, khi một dự án đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện, giúp cho người dân là bên yếu thế được an toàn hơn trong khi tham gia thị ờng BĐS.
- Thứ tư, cá nhân nên tìm hiểu quy định của pháp luật. Bởi lẽ, hiện nay với sự phát triển của khoa học công nghệ, đồng thời là trình độ dân trí cũng đã được nâng cao hơn, thì những kiến thức về quy định pháp luật trong từng lĩnh vực, người dân có thể tìm kiếm dễ dàng và cung cấp cho bản thân họ một chút kiến thức cơ bản về lĩnh vực này.
Mọi người dân khách hàng khi tham gia thị trường BĐS nên và phải tự chủ động cho mình trong việc tìm kiếm nhà đầu tư và thông tin về nhà đầu tư trước khi tham gia vào thị trường BĐS. Tránh cho họ những rủi ro cao nhất, mỗi người dân là một khách hàng thông thái, thông minh.
