Quy hoạch một đằng, bán một nẻo?
Dự án Khu dân cư Lộc An Mới toạ lạc tại xã Lộc An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, được UBND tỉnh Đồng Nai Chấp thuận chủ trương đầu tư tại văn bản số 3116/QĐ-UBND ngày 31/8/2018 cho Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ Bất động sản Ý Ngọc Bình Thuận.
Quyết định Chấp thuận chủ trương đầu tư nêu rõ: Mục tiêu của dự án là đầu tư xây dựng khu dân cư, với quy mô khoảng 50 căn nhà liên kế.
Theo Chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án có diện tích khoảng 11.150,1m2. Trong đó, 10.690,1m2 thuộc chức năng quy hoạch đất ở tại nông thôn và 460m2 thuộc đất trồng cây lâu năm. Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án khoảng 15 tỷ đồng.
Mục tiêu của dự án là đầu tư xây dựng khu dân cư, với quy mô khoảng 50 căn nhà liên kế (quy mô kiến trúc xây dựng sẽ được xác định theo bản vẽ tổng mặt bằng xây dựng kèm theo Giấy phép quy hoạch để lập dự án đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt). Thời gian hoạt động của dự án là 50 năm kể từ ngày 31/8/2018.
Sau khi được Chấp thuận chủ trương đầu tư, ngày 4/10/2018, công ty Ý Ngọc Bình Thuận cũng đã được Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp Giấy phép quy hoạch số 27/GPQH để lập dự án đầu tư xây dựng khu dân cư Lộc An Mới.
Theo đó, dự án có quy mô dân số khoảng 200 người, với tính chất là đầu tư xây dựng mới khu dân cư tại xã Lộc An, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, gắn kết đồng bộ với các khu vực lân cận. Dự án có mật độ xây dựng (nhà liên kế vườn) 70-80%, với chiều cao, tầng cao khoảng 2-4 tầng (≤ 20m).
Vài ngày sau đó, công ty Ý Ngọc Bình Thuận đã ký Hợp đồng hợp tác phát triển dự án số 05/HĐPTDA/YNBT-LP với Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Long Phát (Công ty Long Phát), trụ sở tại số 3 Cửu Long, phường 2, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh.
Đáng chú ý, trong hợp đồng hợp tác này, có rất nhiều điều khoản lạ lùng, có dấu hiệu trái với Luật kinh doanh bất động sản đang có hiệu lực vào thời điểm đó. (Chúng tôi sẽ thông tin kỹ hơn ở bài sau).
Dựa vào Hợp đồng hợp tác phát triển dự án này, Công ty Long Phát đã tiến hành chào bán, thu tiền của khách hàng thông qua “Hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng đối với quyền sử dụng lô đất thuộc Khu dân cư Lộc An Mới”.
Khu dân cư Lộc An Mới chỉ xây dựng duy nhất 1 con đường trục chính đi vào dự án, nhưng Công ty Long Phát đã thu của khách hàng lên đến 95% giá trị hợp đồng.
Ghi nhận của PV cho thấy, mỗi lô đất ở đây có giá trung bình từ 1,3 – 1,6 tỷ đồng.
Khách hàng khi ký “Hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng đối với quyền sử dụng lô đất thuộc Khu dân cư Lộc An Mới” với Công ty Long Phát, có thể chia thành 11 đợt thanh toán, kéo dài trong 9 tháng.
Cụ thể, sau khi ký hợp đồng đặt cọc 1 ngày, khách hàng phải thanh toán đủ 40% giá trị hợp đồng. Và sau 3 ngày, sẽ thanh toán tiếp 20% giá trị hợp đồng.
5 đợt tiếp theo, mỗi đợt cách nhau 30 ngày, khách hàng sẽ đóng thêm 5% giá trị hợp đồng. 4 đợt cuối cùng cũng cách nhau 30 ngày, khách hàng đóng thêm 2,5%/ lần cho đến khi đủ 95%. Đến nay, Công ty Long Phát đã thu tiền của nhiều khách hàng từ 60 đến 95% giá trị nền đất.
Thực tế tại dự án cho thấy, hiện nay, chủ đầu tư mới chỉ xây dựng duy nhất 1 con đường trục chính đi vào dự án, không hề có viêc xây dựng “nhà liên kế” như Chấp thuận chủ trương đầu tư đã được phê duyệt trước đây.
Chủ đầu tư không hay biết?
Trao đổi với PV Báo Kinh tế & Đô thị, bà Nguyễn Thị Phương Tâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty Ý Ngọc Bình Thuận thừa nhận, có ký Hợp đồng hợp tác phát triển dự án Khu dân cư Lộc An Mới với Công ty Long Phát.
Tuy nhiên, bà Tâm cho biết, hiện nay, công ty của bà chưa ghi nhận bất cứ giao dịch nào phát sinh từ dự án Khu dân cư Lộc An Mới. “Nếu các em muốn tìm hiểu thông tin, thì cứ sang bên Long Phát mà hỏi, chứ chị không biết gì cả (?)”, bà Tâm nói.
Giám đốc Công ty Luật Trung Lê Và Cộng Sự - Luật sư Lê Ngô Trung khẳng định, với cách bán hàng của Công ty Long Phát, người mua sẽ đối mặt với rủi ro về mặt pháp lý khi muốn được cấp “sổ đỏ”.
Vậy, phải chăng ở đây, đang có điều gì khuất tất?
Cần phải nói rõ, dự án được Chấp thuận chủ trương đầu tư là xây dựng nhà liên kế, nhưng Công ty Long Phát lại đem đi bán thành đất nền là sai so với quy định của pháp luật, và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của khách hàng. Bởi lẽ, “đất nền” và “nhà liên kế” là 2 khái niệm hoàn toàn khác nhau trong việc cơ quan chức năng làm căn cứ để cấp sổ cho người dân.
Theo luật sư Lê Ngô Trung, Giám đốc Công ty Luật Trung Lê Và Cộng Sự, với phê duyệt Chấp thuận chủ trương đầu tư ban đầu từ dự án xây dựng nhà liên kế, sau đó dự án muốn chuyển đổi thành phân lô bán đất nền thì buộc phải đáp ứng các điều kiện và thủ tục chuyển đổi theo luật định. Trường hợp dự án không hoàn thiện thủ tục liên quan như trên, mà chủ đầu tư hoặc đại diện chủ đầu tư tự ý chuyển đổi so với phê duyệt của cơ quan chức năng ban đầu thì rõ ràng là vi phạm pháp luật về đầu tư dự án. Và hệ quả của việc này là người mua sẽ đối mặt với rủi ro về mặt pháp lý khi muốn được cấp “sổ đỏ” (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất). Vì về nguyên tắc, khi xem xét để cấp giấy tờ chứng nhận này, cơ quan chức năng sẽ phải dựa trên các phê duyệt cho dự án đã cấp trước đây.
Thực tế, có không ít trường hợp, xuất phát từ việc chủ đầu tư không đáp ứng hoặc tự ý thay đổi so với hồ sơ phê duyệt của chính quyền địa phương, dẫn đến sau đó không thể “ra sổ” cho khách hàng theo hợp đồng, nhưng lại đổ lỗi hoặc giải thích rằng “do cơ quan chức năng chưa phê duyệt”. Tất nhiên, trong các trường hợp như vậy, khách hàng sẽ là bên chịu thiệt, lúc này muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng hay rút lại cũng không xong.
