Nhà giá rẻ tăng cả chục triệu đồng mỗi m2
Đánh giá về ngành thị trường bất động sản (BĐS) trong 5 năm giai đoạn 2016-2020, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường ngày càng phát triển mở rộng cả về quy mô vốn, loại hình, số lượng dự án, quy mô dự án và chất lượng dự án; cơ cấu sản phẩm đa dạng, đáp ứng yêu cầu thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Trong 5 năm qua đã không xuất hiện các hiện tượng cực đoan như phát triển nóng hoặc trầm lắng, đóng băng, chỉ xuất hiện tình trạng sốt giá cục bộ ở một số phân khúc và một số địa phương nhưng đã được kiểm soát kịp thời.
 |
| Trong năm 2020, nhà ở thương mại giá rẻ trên dưới 25 triệu đồng/m2 đã gần như biến mất trên thị trường |
Cũng theo Bộ Xây dựng, tuy cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh từng bước nhưng vẫn chưa hợp lý, có biểu hiện dư cung ở một số phân khúc BĐS cao cấp, trong khi rất thiếu phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội. Một số doanh nghiệp vẫn tập trung đầu tư vào các loại hình BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng, chưa coi trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân giá rẻ, nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cho đại bộ phận người dân còn hạn chế về thu nhập, nhất là ở các đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế.
Khảo sát thực tế, trong năm 2020, nhà ở thương mại giá rẻ trên dưới 25 triệu đồng/m2 đã gần như biến mất trên thị trường. Có đến 75-80% nhu cầu mua nhà ở của người dân rơi vào vùng giá 25 triệu đồng/m2 nhưng thị trường chỉ còn loại nhà ở trên 30 triệu đồng/m2. Do nhu cầu nhà ở tại đô thị quá cấp bách, một bộ phận người dân đành phải chấp nhận vùng giá nhà cao hơn so với khả năng chi trả để ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, sự chấp nhận vùng giá cao này về sau trở thành lực đẩy giá nhà tiếp tục leo thang.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam - VARs cho rằng, vấn đề đau đầu hiện nay là người mua nhà giá rẻ phải chi nhiều tiền hơn, phải trả mức giá cao hơn nhưng chất lượng nhà cũng chỉ ở mức bình dân.
Thực tế, điều này có thể thấy loại nhà 25 triệu đồng/m2 dần biến mất khỏi thị trường và phân khúc nhà giá rẻ đang bị đôn lên vùng giá 30 triệu đồng/m2 trở lên cũng không còn xuất hiện trong khu vực nội đô thành phố. Muốn mua được loại nhà này, khách hàng phải chấp nhận di chuyển quãng đường xa hơn.
Nhận định về thị trường trong 2 năm qua 2018-2020, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường BĐS bị sụt giảm rất lớn cả về quy mô, về số lượng dự án, số lượng sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch.
“Trong 3 năm qua, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư bị thua thiệt nhiều nhất vì bị giảm cơ hội tạo lập nhà” – ông Châu nói.
Về vấn đề giá nhà, trong báo cáo gửi Quốc hội, Bộ trưởng Xây dựng cũng thừa nhận rằng giá cả hàng hóa BĐS, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Theo cách đánh giá chung hiện nay giá nhà ở là hợp lý nếu lợi nhuận cho thuê đạt xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng.
Ngăn chặn đầu cơ, “thổi giá”, “làm giá”
Tại hội nghị tổng kết nhiệm kỳ 5 năm (2016-2020) và định hướng mục tiêu, nhiệm vụ giải pháp của ngành xây dựng cho giai đoạn 5 năm tới cũng như năm 2021 vừa diễn ra ngày 26/12 vừa qua, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận vẫn còn tình trạng sốt đất, sốt giá ở một số địa phương trong một số thời điểm. Cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý, thiếu gay gắt nhà ở xã hội (mới chỉ đáp ứng 41,7% so với mục tiêu đề ra), nhà ở thương mại giá thấp; định chế tài chính chưa đầy đủ; một số cơ chế chính sách về thuế, tín dụng, đất đai còn bất cập ảnh hưởng đến việc huy động nguồn lực cho thị trường và chống đầu cơ bất động sản; thông tin, dữ liệu về nhà ở, thị trường BĐS chưa đầy đủ.
Ghi nhận thị trường thời gian qua cho thấy, hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng ven đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn. Nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu /m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu /m2.
 |
| Theo luật sư những hành vi thổi giá lên cao thu lợi hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng rõ ràng là hành vi xâm phạm nghiêm trọng tới quá trình quản lý thị trường BĐS, xâm phạm tới lợi ích của người dân (Ảnh: "Chợ bất động sản" nhộn nhịp xuất hiện giữa mùa dịch Covid-19 ở xã Đồng Trúc những ngày cuối tháng 3/2019) |
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam trong quý III/2020 cho biết, giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20-30 triệu đồng /m2.
Tại Hà Nội, thời gian qua, một loạt dự án ở phía Tây bất động suốt 10 năm qua, gần đây được mở bán trở lại, giá cao gấp 2-3 lần mức giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng như những đợt mở bán trước đây.
Đề cập đến nguyên nhân khiến nhiều dự án đắp chiếu nhiều năm nay xuất hiện trở lại, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty bất động sản EZ nhận định bên cạnh việc khu vực này được điều chỉnh quy hoạch lại rõ ràng hơn, giấy tờ pháp lý cũng hoàn thiện nên giá đất nền tại khu vực này được nhiều người chú ý thì việc quỹ đất nội đô của Hà Nội khan hiếm, những vị trí đẹp, thuận tiện đi lại không còn nhiều nên khó để phát triển dự án quy mô, đặc biệt là nhà thấp tầng vì thế các chủ đầu tư đã tìm đến khu vực xa trung tâm hơn, nắm bắt dự án còn đang dang dở phát triển. Tuy nhiên, ông cũng đề cập đến việc nhà đầu tư nên thận trọng, tránh rơi vào bẫy làm giá cũng như xem xét kỹ tính pháp lý, đánh giá chuẩn xác giá trị đất các khu vực.
Theo các chuyên gia, việc thổi giá BĐS chỉ làm lợi cho những nhóm cơ hội còn người có nhu cầu thực bị thua thiệt khi giá đất bị đẩy lên cao hơn giá trị thực.
Đánh giá từ góc độ pháp luật, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, tất cả những hành vi nguy hiểm cho xã hội, xâm phạm tới lợi ích công cộng đều là những hành vi có thể đưa vào chế tài hình sự để xử lý, do vậy, cần phải xây dựng những tội danh mới trong Bộ luật Hình sự. Theo vị luật sư này, những hành vi thổi giá lên cao thu lợi hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng rõ ràng là hành vi xâm phạm nghiêm trọng tới quá trình quản lý thị trường BĐS, xâm phạm tới lợi ích của người dân.
Bộ Xây dựng cho hay thời gian qua Bộ đã đề xuất các giải pháp phòng ngừa, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “thổi giá”, "làm giá" để lừa đảo, trục lợi; triển khai phần mềm sử dụng chung để kết nối, tích hợp, cập nhật số liệu, dữ liệu vào hệ thống thông tin nhà ở và thị trường BĐS.
Nêu mục tiêu cụ thể giai đoạn 5 năm tới cũng như năm 2021, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, nhà nước sẽ chủ động kiểm soát, điều tiết và định hướng sự phát triển ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng thị trường ngầm, phát triển tự phát và đầu cơ bất động sản.
Bộ cũng sẽ tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu, hoàn thiện Hệ thống thông tin quản lý nhà ở và thị trường BĐS đảm bảo kết nối và liên thông với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, BĐS. Tạo điều kiện để các thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS theo cơ chế thị thị trường. Quản lý các dự án đầu tư phát triển đô thị theo quy hoạch và có kế hoạch, chủ động kiểm soát, điều tiết đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, công khai, minh bạch.
