Bộ Tư pháp vừa có văn bản gửi Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam về việc chống thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng BĐS.
Nêu tại văn bản này, Bộ Tư pháp yêu cầu Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam chỉ đạo và có cơ chế giám sát các hội công chứng viên trong việc yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách nhà nước.
“Siết” hợp đồng công chứng giao dịch BĐS, chặn thất thu thuế
Bộ Tư pháp cũng yêu cầu Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, chỉ đạo, quán triệt các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nghiêm túc các quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, hướng dẫn người yêu cầu công chứng kê đúng giá thực tế mua bán để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, phối hợp với Cục Thuế, Công an tỉnh và các cơ quan liên quan tăng cường hoạt động thanh tra, kiểm tra hoạt động công chứng tại địa phương nói chung và việc công chứng các hợp đồng, giao dịch về BĐS nói riêng. Có biện pháp xử lý hoặc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền có biện pháp xử lý hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản (nếu có).
Trước đó, Bộ Tài chính ban hành văn bản số 438 về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Trong đó, Bộ này đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các Cục thuế để điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu trốn thuế, chuyển nhượng BĐS hai giá nhằm ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Ngoài ra, Bộ Tài chính cũng đề nghị Tổng cục Thuế chỉ đạo Cục thuế địa phương chủ động phối hợp cơ quan Công an, Sở Tư pháp để đấu tranh xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.
Sau đó, nhiều địa phương đã ra văn bản siết chặt các trường hợp chuyển nhượng nhà đất, BĐS mà giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế.
Tại Quảng Bình, Sở Tư pháp tỉnh này đã có công văn về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Theo đó, các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh khi giải quyết thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, văn bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn với đất cần kiểm tra đầy đủ điều kiện pháp lý của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; việc nhận quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật, tránh tình trạng đứng tên nhận quyền sử dụng đất giúp cá nhân, tổ chức khác trái pháp luật.
Sở Tư pháp tỉnh Đà Nẵng cũng cho biết, Sở này sẽ tăng cường công tác thanh, kiểm tra các tổ chức hành nghề công chứng nhằm phát hiện các hồ sơ công chứng có dấu hiệu "ký chờ" hay "ký gửi"; đặc biệt là các trường hợp kê khai giá chuyển nhượng tại hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng với mục đích trốn thuế để chuyển cho công an xác minh và điều tra xử lý theo quy định pháp luật.
Tại Hà Nội, hồi giữa năm 2021, Cục Thuế TP cũng từng cảnh báo tình trạng khai sai giá BĐS để trốn thuế. Được biết, theo thuật ngữ của giới đầu tư BĐS thì đây là "tiền chênh", nằm ngoài hợp đồng, hoàn toàn không có giấy tờ nào chứng minh. Tuy nhiên, Cục Thuế TP Hà Nội cảnh báo rằng người mua có khả năng cao mất trắng số tiền chênh này, nếu có tranh chấp xảy ra, đồng thời sẽ bị pháp luật xử lý khi hành vi này bị phát giác.
Bát nháo bán mua, đủ chiêu né thuế
Theo quy định, người bán là cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, còn doanh nghiệp bất động sản đóng 20% trên thu nhập và còn nhiều loại phí, lệ phí khác. Tuy nhiên hiện nay, không ít trường hợp đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc có hiện tượng ký 2 hợp đồng ghi giá khác nhau, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.
Thực tế trên thị trường bất động sản không chỉ các dự án nhà ở xã hội, nhiều dự án nhà ở thương mại cũng xuất hiện tình trạng bán nhà hai giá. Nhiều dự án liền kề, nhà phố thương mại, đất phân lô tại Hà Nội, Hưng Yên, Thái Nguyên cũng xảy ra tình trạng chênh giá hàng tỷ đồng.
Có dự án liền lề được bán với giá thực tế từ 98 -102 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tổng giá trị Hợp đồng mua bán (gồm đất và xây thô) thấp hơn so với tổng giá trị của một lô liền kề 71m2 và 115m2 tương ứng là 3,4 và 6,5 tỷ đồng. Số tiền chênh giữa giá trị thực tế khách hàng phải thanh toán so với Hợp đồng mua bán được quy vào mục “cơ hội mua”, thậm chí tiền chênh gần tương đương với giá mua ký trên hợp đồng.
Theo giải thích của các nhân viên môi giới, việc đóng tiền chênh như vậy nhằm 2 mục đích và nó sẽ có lợi cho cả người bán và người mua: Người mua đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng và cũng có lợi cho chủ đầu tư vì cũng bớt phải đóng thuế.
Tại tỉnh Phú Yên, tháng 9/2021, cơ quan cảnh sát điều tra đã bắt tạm giam chủ một doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn, vì đã có hành vi kê giá 259 thửa đất trên các hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước số tiền thuế hơn 2,4 tỷ đồng.
Theo các chuyên gia, nhiều năm qua, tình trạng người dân thường khai giá mua bán trên hợp đồng công chứng theo barem thuế có sẵn, thường thấp hơn giá thị trường diễn ra khá phổ biến. Trong khi đó, giá tham chiếu của cơ quan thuế địa phương chỉ là công cụ ngăn những giao dịch với mức giá thấp dưới khung nhưng vẫn có khoảng cách rất xa so với giá thật. Do đó, trên thực tế, bên bán và bên mua BĐS sẽ làm một hợp đồng giá thấp để kê khai thuế và một phụ lục hợp đồng khác ghi đúng giá thực tế để “né thuế” giảm bớt tiền thuế, phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính. Hành vi này sẽ dẫn đến các trường hợp rủi ro cho các bên.
Chuyên gia cũng cho biết, quy định hiện hành đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng BĐS, cá nhân phải nộp 2% tiền thuế trên giá chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Có 2 cách tính thuế đang được áp dụng, gồm: Dựa vào giá ghi trên hợp đồng và dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá thấp hơn khung quy định.
Quy định này lại trở thành “lỗ hổng” để trốn thuế vì bảng khung giá đất thấp hơn rất nhiều so với thực tế, có những khu vực giá đất thị trường cao hơn từ 50-70% trong bảng khung giá. Bên cạnh đó, luật cũng quy định đây là những giao dịch dân sự, cho phép người mua và người bán được quyền thỏa thuận, chỉ cần bằng hoặc cao hơn mức Nhà nước quy định.
Nhiều người cho biết, thực tế giá đất theo bảng giá của UBND tỉnh thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Như đất mặt tiền các đường trục chính ở thị xã Ba Đồn (Quảng Bình) theo quy định có giá cao nhất 4,7 - 5,8 triệu đồng/m2. Thế nhưng, thực tế các lô đất ở những vị trí này có giá thị trường cao hơn nhiều. Để “né thuế”, trong các giao dịch thường khai giá chuyển nhượng ngang hoặc thấp hơn giá của UBND tỉnh
