Những năm gần đây, xu hướng nhiều người có tiền đua nhau đi mua đất ở các huyện vùng ven để làm nhà vườn, khu sinh thái nghỉ ngơi cuối tuần và các dịp lễ. Tuy nhiên, có nhiều người mua những mảnh đất rộng từ vài nghìn đến cả chục ha nhưng giao dịch chủ yếu bằng giấy tờ viết tay, không có sổ đỏ, chỉ là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm.
Chia sẻ về việc mua bán trên, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho biết, Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ 5 điều gồm: Có giấy chứng nhận (sổ đỏ); Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Đất không có tranh chấp; Trong thời hạn sử dụng đất; Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Việc mua bán, chuyển nhượng đất không sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro. (ảnh minh hoạ)
Tuy nhiên, theo luật sư Hà, nếu có sổ đỏ nhưng người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác;
Chuyển nhượng đất không sổ đỏ bị phạt bao tiền?
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp sổ đỏ (chưa cần có sổ).
Mua mảnh đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đơn cử như, khi xảy ra tranh chấp (với chủ đất cũ hoặc hàng xóm sống liền kề) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể sẽ bị Tòa tuyên vô hiệu vì không đủ điều kiện chuyển nhượng và không được công chứng, chứng thực.
Mua đất không sổ đỏ còn bị phạt tiền.
Hay, khó xác minh chính xác nguồn gốc của đất. Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho việc xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Ví dụ, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm... Do vậy, sau khi mua đất, người mua có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Một điều quan trọng nhất đó là mảnh đất không được thế chấp ngân hàng. Khi mảnh đất không có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không chấp nhận cho người mua thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không hề có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.
"Đất không có sổ đỏ, tức tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Do đó, nếu sau này người mua muốn bán lại thì cũng rất khó vì ai cũng mang tâm lý e dè, sợ rủi ro mà mảnh đất chưa được cấp sổ mang lại"- luật sư Hà cảnh báo rủi ro, khó bán lại mảnh đất không có sổ đỏ đã mua.
Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng đất không sổ đỏ còn có thể bị phạt tới 40 triệu đồng. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 18 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện có thể bị phạt tới 20 triệu đồng đối với cá nhân, tới 40 triệu đối với tổ chức.
