Vị trí đắc địa
TP.HCM vừa bán đấu giá thành công 4 lô đất có vị trí đắc địa tại Khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Sự việc gây xôn xao thị trường bất động sản bởi giá trị đấu giá thành của 4 lô đất này cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, dự kiến thu về 37.346 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước.
Trong đó, dư luận đặc biệt chú ý đến cuộc đấu giá lô đất 3-12 có diện tích 10.000m2 khi Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt – Thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, trúng đấu giá với mức 24.500 tỷ đồng.
Tính ra, mỗi mét vuông đất tại lô 3-12 được Công ty Ngôi Sao Việt trả giá 2,45 tỷ đồng, đây được xem là mức giá chưa từng có tiền lệ. Sự “bạo chi” của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đặt ra nhiều nghi vấn về tính hiệu quả trong kinh doanh đối với quỹ đất này?
Vị trí 4 lô đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất.
Xét về vị trí, lô đất 3-12 có mặt tiền nằm trên Đại lộ Vòng Cung thuộc khu trung tâm Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Lô đất này nằm giữa lô 3-13 và lô 3-1, hiện trạng là “đất sạch”, bốn mặt đã được đầu tư hạ tầng giao thông hoàn chỉnh.
Dọc hai bên Đại lộ Vòng Cung được quy hoạch các khu kinh doanh và nhà ở phức hợp. Tuyến đường này được xây dựng thành tuyến đô thị sầm uất, vừa là tuyến giao thông chính vừa là nơi diễn ra các sự kiện lễ hội, văn hoá của đô thị Thủ Thiêm.
Hiện trạng lô đất 3-12.
Theo phê duyệt quy hoạch chung của TP.HCM, lô đất 3-12 được xây dựng 2 tầng hầm và 4-25 tầng cao. Mật độ xây dựng khối đế gần 70% và khối cao tầng gần 45% diện tích đất.
Dân số tối đa cư trú của lô đất này là 3.420 người với 570 căn hộ, 5% diện tích sàn dành cho thương mại dịch vụ. Với hệ số sử dụng đất 8.95, tổng diện tích sàn xây dựng của lô đất 3-12 là 90.000m2.
Với số tiền 24.500 tỷ đồng mà công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá, trung bình mỗi căn hộ tại lô đất 3-12 có giá bán ít nhất 43 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận của chủ đầu tư.
Mỗi mét vuông nơi đây vừa được doanh nghiệp trả giá 2,4 tỷ đồng.
Chia sẻ với VietNamNet, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng, mức giá là quá cao, thậm chí gây bất ngờ cho các doanh nghiệp cùng ngành.
Vị này dẫn chứng, giá trung bình một căn hộ tại một dự án nằm ngay chân cầu Thủ Thiêm bán ra năm ngoái cũng chỉ dao động từ 8 tỷ đồng – 30 tỷ đồng. Tính ra, đơn giá cũng chỉ từ 140 triệu đồng/m2 đến 190 triệu đồng/m2.
Với tổng diện tích sàn xây dựng của lô đất 3-12 là 90.000m2, chủ doanh nghiệp này cho hay, giá căn hộ bán ra phải tối thiểu 350 triệu đồng/m2, chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận.
“Riêng tiền sử dụng đất đã cao như vậy thì chủ đầu tư muốn có lãi phải bán căn hộ thành phẩm ở mức tối thiểu 500 triệu đồng/m2. Đây là mức giá rất khó tin và chỉ phù hợp phát triển dòng sản phẩm siêu sang”, vị này chia sẻ.
Cũng theo đại diện doanh nghiệp bất động sản này, trước đây không ai nghĩ giá căn hộ ở Thủ Thiêm tiệm cận 200 triệu đồng/m2 như bây giờ. Việc các nhà đầu tư liên tiếp trúng đấu giá các lô đất với giá quá cao sẽ trực tiếp khiến cho phân khúc căn hộ ở Thủ Thiêm thiết lập mặt bằng giá mới, nhất là khi quỹ đất trung tâm TP.HCM ngày càng khan hiếm và hạ tầng giao thông dần đồng bộ.
Giá đất Thủ Thiêm còn tăng?
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, các doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất Thủ Thiêm đợt này đều là những nhà đầu tư lớn, họ có tầm nhìn về triển vọng phát triển trong tương lai để ra giá cao.
Hiện tại, mức giá từ 400 triệu đồng/m2 đến 500 triệu đồng/m2, thậm chí 1 tỷ đồng/m2, có thể là cao, tuy nhiên trong tương lai mức giá này chưa chắc đã cao.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản khác tại TP.HCM chia sẻ, nhà đầu tư tham gia đấu giá thường đưa ra hai nhận định để trả giá cao cho một lô đất. Đó là dự đoán giá giao dịch của khu vực có lô đất sẽ tăng mạnh trong tương lai hoặc lô đất nằm trong khu vực khan hiếm về quỹ đất.
Dự kiến đầu năm sau, TP.HCM tiếp tục bán đấu giá một số lô đất ở Thủ Thiêm.
Trở lại trường hợp lô đất 10.000m2 ở Thủ Thiêm được bán đấu giá thành công với mức 2,4 tỷ đồng/m2, đại diện doanh nghiệp nói trên cho rằng đây là mức giá cao bất thường. Chưa bàn đến tính hiệu quả của dự án, điều dễ nhận thấy là doanh nghiệp trúng đấu giá đang muốn đẩy giá nhà đất của khu vực lên cao.
“Không loại trừ khả năng doanh nghiệp trúng đấu giá nằm trong nhóm nhà đầu tư muốn đẩy giá nhà đất của khu vực này lên cao để thiết lập mặt bằng giá mới. Đây có thể là cuộc chơi của những nhà đầu tư lắm tiền”, vị này nói.
Dự kiến, đầu năm 2022, TP.HCM sẽ tiếp tục bán đấu giá một số lô đất ở Thủ Thiêm và giá khởi điểm có thể còn cao hơn giá khởi điểm của các lô đất vừa đấu giá thành công.
Theo Ban Quản lý Khu đô thị mới Thủ Thiêm, hiện khu đô thị này còn 51 lô đất với tổng diện tích 293.000m2. Hầu hết những lô đất này đã giải phóng mặt bằng và đang đầu tư cơ sở hạ tầng. Một số lô chưa giải phóng mặt bằng, chờ điều chỉnh quy hoạch.
