Bán tháo dự án Six Sense Saigon River để trả nợ
Ngày 27/10/2017, Công ty cổ phần BĐS Du lịch Ninh Vân Bay (Ninh Vân Bay) đã ký hợp đồng chuyển nhượng Công ty Hai Dung – công ty sở hữu dự án hơn 55ha Six Senses Saigon River với giá phí chuyển nhượng 200 tỷ đồng. Tính đến thời điểm 31/12/2017, dự án Six Sense Saigon River chính thức biến mất khỏi danh mục dự án đầu tư của Ninh Vân Bay. Tính đến hết quý I/2017, Ninh Vân Bay vẫn lỗ lũy kế 205 tỷ đồng.
Đáng chú ý, trước thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng cho đối tác 10 ngày (ngày 17/10/2017), UBND tỉnh Đồng Nai đã có quyết định duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án Six Senses Saigon River.
Theo đó, dự án này được phê duyệt 13,73ha đất ở gồm 11,02ha đất biệt thự thương mại và 2,71ha đất nhà ở xã hội. Cùng với đó, giảm diện tích đất biệt thự nghỉ dưỡng từ 13,82ha xuống còn 4,83ha. Việc điều chỉnh này giúp giá trị của dự án Six Senses Saigon River tăng cao nhiều lần.
Được biết, Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Sài Gòn River do Công ty TNHH Hai Dung làm chủ đầu tư, với cơ cấu sử dụng đất của dự án như sau: Đất ở (hơn 12,6 ha); đất biệt thự nghỉ dưỡng (hơn 4,8 ha); đất dịch vụ đô thị (1,6 ha); đất dịch vụ du lịch (gần 9 ha); đất cây xanh, mặt nước (hơn 15,2 ha) và đất hạ tầng kỹ thuật, giao thông (gần 12 ha).
Vị trí 1 là khu đất hơn 2,5 ha với khoảng 57 lô đất (gần 1ha) có chức năng là đất nhà liền kề có sân vườn, phần còn lại hơn 1,5ha là đất giao thông, đất cây xanh và mặt nước. Vị trí thứ 2 là khu đất hơn 2,9 ha với 49 lô đất (6.092m2) có chức năng là đất nhà liền kế có sân vườn, phần diện tích còn lại hơn 2,3 ha được sử dụng vào mục đích là đất giao thông, đất cây xanh và mặt nước, đất dịch vụ du lịch và đô thị. Bên cạnh đó, quy mô dân số của dự án cũng được điều chỉnh tăng lên khoảng 3.273 người.
Sau khi Ninh Vân Bay bán Hai Dung, giới chủ đứng sau thâu tóm dự án Six Senses Sài Gòn River vẫn chưa được công bố rõ ràng.
Tại thời điểm đăng ký thay đổi hồi tháng 4/2021, Hai Dung có vốn điều lệ là 325 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông gồm: CTCP Đầu tư và Phát triển HH (50%), Công ty TNHH Dl Investment (30%) và Công ty TNHH Đầu Tư Và Phát Triển Newhaus (20%).
Dự án Six Senses Saigon River nằm ở địa thế thuận lợi, cách sân bay Tân Sơn Nhất khoảng 45 phút đường bộ, cách trung tâm Quận 1 khoảng 25 phút chạy tàu cao tốc - đường thủy và cách sân bay Long Thành (tỉnh Đồng Nai) 30km.
Đây là dự án tiềm năng nhất của Ninh Vân Bay, tuy nhiên tình hình tài chính yếu kém nên Công ty đã phải giãn tiến độ dự án và huy động thêm vốn qua trái phiếu. Tính đến đầu năm 2017, Ninh Vân Bay đã đầu tư hơn 362 tỷ đồng vào dự án Six Senses Saigon River.
Ngày 28/12/2002, UBND tỉnh Đồng Nai có quyết định giao, cho thuê 32,57 ha đất để doanh nghiệp làm dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Saigon River - giai đoạn 1.
Sau nhiều năm chuẩn bị, vào năm 2009, Ninh Vân Bay cũng đi vào khởi công dự án Six Sense Saigon River (huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai).
Đến ngày 24/7/2020, UBND tỉnh Đồng Nai có Quyết định số 2539/QĐ-UBND cho phép chủ đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích 8,7.ha từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở tại nông thôn để thực hiện dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Saigon River. Bên cạnh đó, đối với diện đất còn lại, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng với mục đích sản xuất kinh doanh theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt tại Quyết định số 3668/QĐ-UBND ngày 17/10/2017, bao gồm: Đất biệt thự nghỉ dưỡng (2.686,5 m2); Đất dịch vụ đô thị (9.857,2 m2); Đất dịch vụ du lịch (69.698,3 m2);…
Tiếp đó ngày 17/12/2021, UBND huyện Nhơn Trạch ban hành Quyết định số 5009/QĐ-UBND về việc phê duyệt phương án bồi thường dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Saigon River.
Quyết định trên được thực hiện dựa trên cơ sở Văn bản số 4387 ngày 5/7 của Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Đồng Nai về phương tính giá đất cụ thể của dự án và xét theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh này.
Phần diện tích được định giá khoảng 21,8 ha gồm đất ở nông thôn, đất nông nghiệp thuộc xã Đại Phước.
Cụ thể, giá đất đường Nguyễn Văn Trị (đường Cổng Đỏ cũ) khu vực VT4 đường bê tông, nhựa được định giá cao nhất với 3.038.000 đồng/m2. Riêng khu vực đất, không tiếp giáp hẻm trên đường Nguyễn Văn Trị có giá 2.446.000 đồng/m2.
Tại khu vực đường Nguyễn Văn Trị thuộc đường nhóm II có giá bồi thường từ 620.000 đồng đến 1.252.000 đồng/m2. Đối với phần đất nông nghiệp có giá bồi thường từ 560.000 đồng đến 1.127.000 đồng/m2.
Theo quy hoạch, Six Senses Sài Gòn River có diện tích hơn 55 ha nằm tại xã Đại Phước. Dự án do Công ty TNHH Hai Dung làm chủ đầu tư, tổng vốn đầu tư hơn 36 triệu USD.
Tuy nhiên, nhiều hộ dân chưa đồng ý với phương án bồi thường trên nên chính quyền xã Đại Phước đã có nhiều buổi làm việc với người dân bị thu hồi đất làm dự án để thống nhất phương án nhưng cho đến nay vẫn chưa có kết quả cuối cùng.
Cụ thể, phản ánh tới các cơ quan báo chí, người dân có quyền lợi cho rằng, mức giá đền bù GPMB để thu hồi đất cho thực hiện dự án được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt tại Quyết định số 2404/QĐ-UBND ngày 14/07/2021 hiện đang thấp hơn rất nhiều, cụ thể là thấp hơn khoảng 8 lần so với giá thị trường; điều này gây ra nỗi bức xúc lớn cho các hộ dân.
Theo ông Đào Văn Chẵn (64 tuổi. ngụ tại xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai), gia đình ông có 8.000m2 đất nông nghiệp và hơn 400m2 đất ở nằm trong diện bị thu hồi để GPMB thực hiện dự án Six Sense Saigon River. Mức giá đền bù đối với toàn bộ diện tích đất của gia đình ông Chẵn là hơn 600 nghìn đồng/m2 đất nông nghiệp và khoảng 2,3 triệu đồng/m2 đất ở.
“Dự án đang được rao bán với giá khoảng 17 triệu đồng/m2. Trong khi giá đền bù cho các hộ dân chúng tôi chỉ ở mức từ vài trăm ngàn cho đến hơn 3 triệu đồng/m2. Giá đền bù này là quá thấp, chênh lệch nhiều so với giá thị trường ở thời điểm hiện tại. Với mức giá này, sau khi bị thu hồi hết đất, số tiền cả gia đình tôi nhận được không đủ để chúng tôi mua đất, mua nhà ở nơi khác để sinh sống".
Hồi đầu tháng 7/2021, UBND tỉnh Đồng Nai đã có quyết định điều chỉnh quy hoạch 1/500 dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Sài Gòn.
Sau khi điều chỉnh tại dự án đất ở có hơn 12,6 ha; đất biệt thự nghỉ dưỡng hơn 4,8 ha; đất dịch vụ đô thị 1,6 ha; đất dịch vụ du lịch gần 9 ha; đất cây xanh, mặt nước hơn 15,2 ha và đất hạ tầng kỹ thuật, giao thông gần 12 ha.
Đến đầu tháng 2/2022, UBND xã Đại Phước tiếp tục có giấy mời những người dân chưa nhận tiền bồi thường, vận động bàn giao mặt bằng giai đoạn 1 dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Saigon River nhưng cũng không đạt kết quả.
Cũng vì lý do vướng mắc trong vấn đề GPMB mà dự án Six Senses Saigon River vẫn là một mảnh đất trống sau hơn 10 năm. Dù trước đây, dự án này từng được Ninh Vân Bay kỳ vọng sẽ trở thành bước đột phá lớn trong lĩnh vực kinh doanh các khu nghỉ dưỡng hạng sang của Công t
Theo quảng cáo, dự án này có tổng diện tích quy hoạch 55,3 ha, chia làm 2 giai đoạn thực hiện. Trong đó, giai đoạn 1 có diện tích 32,57 ha, bao gồm 3,68 ha là đất có thu tiền sử dụng đất thời hạn 50 năm và 28,89 ha đất thuê trả tiền hàng năm thời hạn 50 năm.
Dự án Six Senses Saigon River được chia làm 3 khu. Khu resort có 40 nhà căn hộ, 70 biệt thự cao cấp và 2 biệt thự president; Khu chuỗi biệt thự kinh doanh có 38 biệt thự; Khu nghỉ 5 sao có 215 phòng nghỉ (bao gồm cả 38 biệt thự để bán).
Có thể thấy, tương lai của Six Senses Saigon River vẫn là câu hỏi lớn bởi "gốc rễ" vấn đề tại dự án này vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Rút vốn đầu tư khu du lịch Đông Anh
Năm 2011, Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay vừa có quyết định hủy cam kết góp vốn đầu tư vào Công ty Cổ phần Dịch vụ Du lịch Tổng hợp Đông Anh.
Được biết, tổng giá trị cam kết góp vốn là 67,6 tỷ đồng, chiếm 45% vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Dịch vụ Du lịch Tổng hợp Đông Anh.
Nguyên nhân Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay hủy cam kết góp vốn là do Công ty Cổ phần Dịch vụ Du lịch Tổng hợp Đông Anh ngừng thực hiện dự án khu du lịch sinh thái Nam Hồng, Đông Anh, Hà Nội.
Được biết, dự án này có quy mô khoảng 100ha, gồm hệ thống villa, khu spa, khu nhà hàng Việt Nam, Nhật, Âu, quán bar, hồ bơi, khu trung tâm thương mại, phòng hội thảo khoảng 500 chỗ, thư viện, cửa hàng lưu niệm, khu thể thao,…
Ninh Vân Bay dứt ruột bán Emeralda Ninh Bình
Năm 2016, Ninh Vân Bay đã quyết định rút vốn tại Công ty cổ phần Du lịch Tân Phú (chủ đầu tư Dự án Emeralda Ninh Bình). Hiện tại, Ninh Vân Bay đang sở hữu 183.000 cổ phần, tương đương 12,24% vốn điều lệ tại Tân Phú. Dư nợ gốc chưa kể lãi mà Tân Phú vay của Ninh Vân Bay tính đến ngày 31/12/2015 là hơn 210 tỷ đồng. Ninh Vân Bay cho biết, việc chuyển nhượng, thu hồi các khoản đầu tư tại Tân Phú là nhằm bổ sung vốn cho hoạt động tái cấu trúc Công ty.
Ông Hoàng Anh Dũng, Tổng giám đốc Ninh Vân Bay cho biết, thực sự việc chuyển nhượng vốn tại Tân Phú là một bước lùi, nhưng là quyết định cấp thiết trong thời điểm hiện tại. Khi bắt tay thực hiện Dự án Emeralda Ninh Bình, Ninh Vân Bay đã đặt những kỳ vọng rất lớn, đặc biệt là muốn xây dựng thương hiệu tại thị trường phía Bắc thông qua dự án duy nhất của Công ty tại khu vực này.
Thời điểm 2016, Ninh Vân Bay chịu áp lực lớn về tài chính. Cụ thể, Emeralda Ninh Bình tuy đã đi vào hoạt động nhưng vẫn đang trong tình trạng lỗ. Theo tính toán sơ bộ, ít nhất cũng phải thêm vài năm nữa Dự án mới có thể hết lỗ. Về tình hình kinh doanh chung, năm 2015 được coi là một năm đầy sóng gió của Ninh Vân Bay, khi doanh thu hợp nhất chỉ đạt 189,1 tỷ đồng, giảm 10,2% so với năm 2014; lợi nhuận sau thuế hợp nhất âm tới 127,6 tỷ đồng.
Thực chất, phải tính đến việc bán Emeralda Ninh Bình là phương án bất đắc dĩ đối với Ninh Vân Bay, bởi dự án mà Công ty muốn chia tay hơn cả là Six Senses Saigon River tại Đồng Nai vẫn chưa tìm được đối tác chuyển nhượng. Dự án này do Công ty TNHH Hai Dung (Ninh Vân Bay đang nắm giữ 90% vốn) làm chủ đầu tư, có tổng vốn 950 tỷ đồng.
Việc để “đóng băng” Six Senses Saigon River trong thời gian dài mà chưa tìm được đối tác chuyển nhượng là một trong các lý do đẩy chi phí của Ninh Vân Bay lên cao. Năm 2015, chi phí quản lý doanh nghiệp của Ninh Vân Bay vọt lên tới gần 103 tỷ đồng, tăng gần gấp 1,5 lần so với năm 2014.
Theo bà Ngô Thanh Hải, Kế toán trưởng Ninh Vân Bay, năm 2015, Công ty dự kiến bán Six Senses Saigon River với mức giá kỳ vọng 235 tỷ đồng, nhưng do Dự án chưa bán được nên Công ty phải thực hiện trích lập dự phòng cho khoản lợi thế thương mại, cụ thể là phân bổ lợi thế thương mại của Dự án vào chi phí quản lý doanh nghiệp năm 2015 với giá trị hơn 44 tỷ đồng.
Quỹ ngoại lần lượt thoát vốn khỏi Ninh Vân Bay
Vào tháng 2/2021, Quỹ ngoại Belton Investments Limited đã thông báo đăng ký bán toàn bộ hơn 6,4 triệu cổ phiếu NVT của CTCP Bất động sản du lịch Ninh Vân Bay (tỷ lệ 7,07%) để thanh toán khoản vay. Giao dịch dự kiến thực hiện từ 5/2 đến 1/3/2021 theo phương thức thỏa thuận và/hoặc khớp lệnh.
Về mối liên quan, ông Ikhwan Primanda là Thành viên Hội đồng quản trị (HĐQT) Ninh Vân Bay và là Giám đốc của Belton Investments.
Trên thị trường, cổ phiếu NVT đang giao dịch cầm chừng quanh vùng giá 5.400 đồng/cổ phiếu.
Nhìn lại lịch sử giao dịch, Belton Invetsments đã mua hơn 5 triệu cổ phiếu NVT từ tháng 11/2012, nâng lượng sở hữu sau giao dịch lên gần 6,7 triệu cổ phiếu và trở thành cổ đông lớn. Sau đó, một thời gian dài đến nay Belton gần như không giao dịch nhiều, chỉ một vài lần mua – bán cổ phiếu và giảm lượng sở hữu xuống 6,4 triệu cổ phiếu như hiện nay.
Quyết định này của Belton có lẽ căn cứ vào kết quả kinh doanh của Ninh Vân Bay vào thời điểm 2021 cũng đang giảm sút với 211 tỷ đồng doanh thu cả năm 2020 – giảm 24% so với năm 2019. Lợi nhuận sua thuế cũng giảm khoảng 2/3 so với năm 2019, còn hơn 18,3 tỷ đồng. Và việc đăng ký bán hết cổ phiếu tại Ninh Vân Bay của Belton là để trả nợ.
Cũng vào tháng 2/2021, sau Belton quỹ ngoại Recapital Investments Pte.Ltd đã đưa ra thông báo bán hết toàn bộ hơn 10,74 triệu cổ phiếu Ninh Vân Bay của CTCP Bất động sản du lịch Ninh Vân Bay, tương ứng tỷ lệ 11,873% và không còn là cổ đông lớn. Giao dịch thực hiện ngày 8/2/2021.
Trước đó, thời điểm đầu tháng 9/2019 Recapital đang còn sở hữu tổng cộng hơn 32,46 triệu cổ phiếu Ninh Vân Bay (tỷ lệ 19,55%). Và quỹ này đăng ký bán bớt 21,72 triệu cổ phiếu theo phương thức đặt lệnh trên sàn chứng khoán, giao dịch thỏa thuận hoặc khớp lệnh từ 16/9 đến 15/10/2019. Mục đích giao dịch là để thanh toán khoản vay của Recapital Investments.
Nhìn lại lịch sử giao dịch, năm 2013, Ninh Vân Bay đã chào bán riêng lẻ 30 triệu cổ phiếu với giá 7.500 đồng/cp cho Recapital Investment. Theo đó, nâng số cổ phiếu sở hữu của tổ chức này tại Ninh Vân Bay lên hơn 32,4 triệu cổ phiếu, tương đương tỷ lệ 35,87%. Thương vụ này đã mang về cho Ninh Vân Bay tổng số tiền 225 tỷ đồng.
Vào thời điểm, Recapital đưa ra quyết định nói trên thì cổ phiếu Ninh Vân Bay đang duy trì giao dịch quanh vùng giá 5.300 đồng/cổ phiếu.
