Mới đây, tại TP Hồ Chí Minh, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức Hội thảo: “Phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025: Phân khúc nào phù hợp?”.
Tại hội thảo, các chuyên gia và nhà quản lý đã đưa ra nhiều giải pháp hạ nhiệt thị trường trong bối cảnh giá bất động sản không ngừng “leo thang”.
Giá bất động sản cao gấp mấy chục lần thu nhập
Phát biểu mở đầu Hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, kể từ năm 2015 đến nay, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, khoảng 2 năm trở lại đây, không khó để nhận ra một thực tế là thị trường nhà ở tại các đô thị xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu.
Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân và nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản tại các đô thị lớn trên cả nước ngày một tăng cao thì số lượng dự án được phê duyệt đầu tư rất hạn chế. Điều này đã tạo nên sự khan hiếm nguồn cung cho thị trường.
“Cơ cấu nguồn cung các phân khúc nhà ở hiện cũng không tương thích với nhu cầu. Tại TP Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25triệu đồng/m2) đã biến mất, còn tại Hà Nội, tỷ trọng của phân khúc này cũng rất thấp (khoảng 10%). Vì vậy, đại bộ phận người dân – là những người có thu nhập thấp như cán bộ, công nhân viên, người lao động đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở”, ông Nguyễn Mạnh Hà nói.
Dù bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 suốt từ đầu năm nhưng nhìn chung thị trường bất động sản 2020 vẫn không có nhiều động thái giảm giá, thậm chí một số dự án giá còn tăng cục bộ...
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dẫn chứng, trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP Hồ Chí Minh đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp... Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính...
“Vậy, bài toán nào hóa giải những hiện tượng trên thông qua chính sách của chính phủ và địa phương? Giải pháp nào của doanh nghiệp, của các chuyên gia để giúp chúng ta có định hướng ổn định thị trường và phát triển nhà ở trong giai đoạn 2021-2025 phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế và sự bền vững của thị trường?”, ông Nguyễn Mạnh Hà đặt vấn đề.
Chuyên gia hiến kế
Đồng quan điểm Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có mặt tại hội thảo hầu hết các chuyên gia và nhà quản lý cũng nhận định rằng, năm 2020 là một năm vô cùng khó khăn của thị trường bất động sản. Khó khăn này không phải chỉ diễn ra khi dịch Covid-19 bùng phát, trước đó thị trường đã phải gồng mình đối phó thực trạng khan cung.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký VARS cho rằng: Nếu muốn giảm giá bất động sản giải pháp trước mắt có thể áp dụng là đưa công nghệ vào trong xây dựng để giảm chi phí trong hoạt động xây dựng.
Thứ 2, thủ tục đầu tư nên được làm trong ngắn hạn thay vì kéo dài quá lâu, đội chi phí. Hiện nay, ước tính chi phí trong khâu chuẩn bị đầu tư chiếm 10 - 20%, đặc biệt trong các đô thị, vùng lõi các đô thị thì chi phí càng cao.
Nhiều dự án khi mới nghiên cứu xác định khoảng trên 20 triệu đồng/m2, nhưng khi xong thì quá trình hoàn thiện chuẩn bị thủ tục đầu tư kéo dài đến 5 năm, 10 - 15 năm, lúc đó chi phí đội lên cao nên phải bán ra trên 30 triệu đồng/m2 thì mới hòa vốn.
Thứ 3 là giảm chi phí tín dụng.
Thời gian gần đây, ngân hàng đã giảm chi phí cho vay nhưng đây chỉ là phương pháp trong ngắn hạn, cần có cơ chế lâu dài và ổn định hơn để giảm chi phí vốn đầu tư.
Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, cho rằng, một trong những giải pháp có thể làm ngay và Chính phủ đã yêu cầu làm từ lâu là hệ thống lại nguồn cầu BĐS để tìm giải pháp cung. Hiện nay, nguồn cung thiếu rất nhiều, nhưng bất cập là chúng ta không xác định được chính xác là thiếu bao nhiêu, phân khúc nào thiếu.
Đơn cử, phân khúc nhà ở giá rẻ hiện nay cầu bao nhiêu, cung bao nhiêu cũng không nắm được. Do đó, cần phải hệ thống lại, tính toán xem thử bao nhiêu cặp vợ chồng trẻ có khả năng thanh toán nhà trong mức giá phù hợp. Phân khúc người nước ngoài có khả năng mua là bao nhiêu, đưa ra số liệu chính xác để tính toán cung cho phù hợp. Đây là giải pháp trước mắt.
Hiện Nghị định 48/NĐ-CP đã tháo gỡ được một số vướng mắc, nhất là đối với các dự án "dính" đất xen kẽ, nhưng vấn đề còn lại là thực thi. Các địa phương cần phê duyệt dự án nhanh hơn để tăng cung. Bên cạnh đó, cũng cần có chính sách hạn chế đầu cơ BĐS. Đây là nguyên nhân chính khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận hơn.
Dù thừa nhận có sự tác động của nhóm nhà đầu tư lần đầu tiên tham gia vào thị trường, gây tác động nhất định đến giá BĐS nhờ tiềm lực tài chính dồi dào, nhưng ông Nguyễn Hoàng, giám đốc bộ phận R&D Công ty DKRA, cho rằng: Giá BĐS tại TP Hồ Chí Minh tăng cao trong năm nay chủ yếu do nguồn cung ít và nhu cầu nhiều. Thực tế, nguồn cung căn hộ trong năm 2020 đứng ở mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây, với số lượng dự án được cấp phép chỉ bằng 1/10 so với các năm trước đó. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư của người dân vẫn ở mức cao, chưa kể đây được coi là kênh đầu tư an toàn.
Cũng tại hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi, phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất đông sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, có đến 75-80% nhu cầu mua nhà ở của người dân là nhà ở giá hợp lý (dưới 25 triệu đồng/m2) nhưng thị trường chỉ có nhà với giá trên 30 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy thời gian qua thiếu những chính sách thực sự lâu dài và hiệu quả cho phát triển nhà dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp.
Do đó, giải pháp trước mắt có thể thực hiện như cho phép các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư khu đô thị tại các địa phương chưa sử dụng hết quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội (đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật) được dùng để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp. Trường hợp này, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất như đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại trong dự án.
Ngoài ra, cần xem xét giá bán nhà ở thương mại giá thấp, điều chỉnh trong từng thời kỳ phụ thuộc theo sự biến động của thị trường. Trong giai đoạn trước mắt, giá bán nhà ở thương mại giá thấp thực hiện phương án: Đối với các thành phố trực thuộc T.Ư, giá bán nhà ở thương mại giá thấp không vượt quá 25 triệu đồng/m2; đối với các địa phương còn lại, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2. Giá bán đã bao gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.
