Thị trường Bất động sản 2021: Dòng tiền đổ vào phân khúc nào?

Đây cũng chính là nội dung được trao đổi sôi nổi nhất  ở tọa đàm “Đầu tư bất động sản hậu Covid-19: Dẫn dắt dòng tiền” do tạp chí TheLEADER tổ chức vừa qua, tại Hà Nội.

Tăng giá vì xuất hiện nhiều nhà đầu tư F0

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group cho rằng, mặc dù Covid-19 nhưng nguồn cầu hiện tại đang rất đa dạng. Giới đầu tư F0 (người không làm về BĐS nhưng gần đây  tham gia đầu tư - PV)  xuất hiện nhiều. Họ mua để ở hoặc đầu tư, đầu cơ, mua cất giữ tài sản. “Khi nguồn cung hạn chế, nguồn cầu đa dạng và xuất hiện nhà đầu tư F0 thì tăng giá là điều tất yếu” - ông Nguyễn Thọ Tuyển nhìn nhận.

Cũng theo vị chuyên gia này, 100% dự án mới ra lò đều thông qua đấu giá, đấu thầu và các chủ đầu tư không có cơ hội có bảo chứng lợi nhuận cao. Lúc này, Nhà nước chính là chủ đầu tư còn các chủ đầu tư là nhà phát triển nhà ở để bán cho khách hàng. Khi bảo chứng lợi nhuận còn thấp buộc các chủ đầu tư phải nghĩ ra nhiều cách để bán giá cao hơn. Vì lợi nhuận mỏng mà gặp thị trường yếu thì nguy hiểm. Do đó, chủ đầu tư muốn tìm hành vi mới của khách để tìm cách nâng giá bán và an toàn hơn trong đầu tư.

Hiện nay, nhiều người chấp nhận đi xa để tìm mua một nơi để sống như ở Ecopark, Vinhomes Smart City... dù giá cao. Vì vậy, ông cho rằng, nếu phát triển dòng bất động sản để ở thì phải nghiên cứu hành vi người mua để từ đó cho ra các sản phẩm phù hợp hơn.

Thống kê của Hội môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, trong giao dịch, đối với dòng sản phẩm trung cấp vẫn là dòng sản phẩm chung cư có mức giá 25 - 35 triệu đồng có giao dịch cao nhất, chiếm tới 75%. Còn sản phẩm cao cấp là thấp nhất, đây là dòng sản phẩm bị ảnh hưởng khá lớn bởi Covid-19 bởi có giá quá cao, trên 50 triệu/m2, đặc biệt ở Hà Nội, tiêu thụ rất chậm chỉ đạt 5%.

“Điểm trũng” của dòng tiền

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, các nhà đầu tư có tiền không bao giờ ngồi yên mà phải tìm chỗ để đầu tư để sinh lợi. Có 2 cái sinh lợi gồm tăng giá; khai thác, kinh doanh qua BĐS. Tại Hà Nội, đất đai trong làng trong xã, như khu vực Hoài Đức, Thạch Thất, Sơn Tây, làng cổ, tuần trước tuần sau vào giá dựng ngược lên 2 - 3 lần mà không có giấy tờ. Đây là hiện tượng bất bình thường, do khan nguồn cung khiến nhà đầu tư phải đi tìm.

“Nhà đầu tư chỉ muốn sinh lợi nhanh; chính quyền địa phương lại thiếu kiểm soát  chặt chẽ dẫn đến hiện tượng như vậy” - ông Nguyễn Văn Đính phân tích, đồng thời chỉ ra sự chênh lệch về giá giữa các khu là do hạ tầng. “Tại sao giá đất ở khu Dương Nội và An Khánh lại khác nhau? Vì do, khu An khánh không có hạ tầng cơ sở, còn bên Dương Nội thừa hưởng cả hạ tầng sẵn có của vùng dân cư Hà Đông, pháp lý tốt hơn nên giá cao hơn.

“Như vậy, việc thực hiện hạ tầng đồng bộ rõ ràng làm nên giá trị sản phẩm rất khác biệt. Xu hướng dòng tiền cũng sẽ đổ vào những “điểm trũng” này” - Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nói.

Một dòng sản phẩm BĐS mà các chuyên gia trong giới đều nhận định khởi sắc - là điểm trũng thu hút dòng tiền, đó là BĐS khu công nghiệp. Hầu hết các quan điểm đều cho rằng 2021 sẽ là năm đột phá của Việt Nam. Theo phân  tích của Phó tổng giám đốc IMG Phạm Ngọc Tùng, hiện nay, trên thị trường đang tồn tại nhiều khó khăn đối với các phân khúc như BĐS nhà ở gặp vấn đề về pháp lý, 3 -5 năm mới xong pháp lý của dự án. Còn BĐS nghỉ dưỡng, thương mại sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong thời gian tới. BĐS văn phòng với giá đất như hiện nay, phát triển văn phòng háng A, với lãi suất vay ngân hàng hiện nay phải 11 - 18 năm mới hoàn vốn.

“Trong khi đó, đối với BĐS công nghiệp, với sự thuận lợi về vỹ mô, nền kinh tế, chính trị ổn định, con số thấp nhất GDP 2021 là 6%, cao nhất 11%, nếu 11% Việt Nam sẽ là 1 trong những điểm sáng mới của khu vực” - ông Phạm Ngọc Tùng nhận định.